Сингапур: рынок недвижимости Азии с наибольшей нормативной определённостью.

YUDA Consulting проводит исследования, due diligence и планирование структуры владения для сингапурского рынка жилой недвижимости. Мы не занимаемся реализацией и посредничеством и не получаем комиссию со сделок; сделка совершается напрямую между вами и лицензированными местными компаниями.

Смотреть объём работ Записаться на консультацию

Независимое исследование YUDA Consulting · без продвижения, без посредничества, без комиссии со сделок

ПОЧЕМУ СИНГАПУР

Дорого — но каждую статью расходов можно посчитать заранее

Привлекательность Сингапура — не в доходности, а в предсказуемости. Правила, данные и налоговый режим публичны и стабильны, поэтому расчёт можно сделать до принятия обязательств — и это главное отличие от большинства рынков Юго-Восточной Азии.

Данные о сделках публичны и приводятся построчно

Управление городской перепланировки (URA) публикует сделки с частным жильём построчно: дата, площадь, диапазон этажей и цена. Покупатель может самостоятельно проверить, является ли названная агентом «рыночная цена» ценой реальной сделки.

Правила прозрачны, но не благоприятны для иностранцев

Дополнительная гербовая пошлина покупателя (ABSD) при покупке жилья иностранцами высока, гербовая пошлина продавца (SSD) задаёт минимальный срок владения, а объём заимствования ограничен показателем TDSR. Это не серая зона — всё прописано. Вопрос лишь в том, было ли это учтено в расчёте до покупки.

Низкий правовой и валютный риск

Регистрация прав, принуждение к исполнению договоров аренды и судебная защита развиты, а сингапурский доллар в долгосрочной перспективе относительно стабилен. Для вложений, главная цель которых — сохранение капитала, это часто важнее доходности.

Объём работ

Мы занимаемся исследованием и проверкой. Мы не занимаемся сделками.

Задача YUDA — собрать факты, необходимые вам для решения. Сама покупка — переговоры, договор и переход права собственности — совершается напрямую между вами и лицензированными организациями в Сингапуре.

01Исследование рынка и анализ данных

Строится на построчных записях о сделках URA и публичных данных по аренде, поэтому каждый ориентир можно отследить и перепроверить.

Диапазоны цен сделок по районам и проектам
Разрыв между запрашиваемыми ценами и фактическими ценами сделок
Диапазоны арендных ставок и чистая доходность после расходов
Планируемое предложение и графики сдачи
Ликвидность вторичного рынка и среднее время экспозиции

02Due diligence застройщика и проекта

Проверяем репутацию застройщика и сам проект до подписания каких-либо документов.

История сдачи объектов застройщиком и случаи задержек
Ход строительства и график платежей
Срок права аренды земли и ограничения по использованию участка
Эксплуатационные сборы и долгосрочная стоимость владения
Расхождения между рекламными материалами и фактическими условиями

03Налоги и структурирование владения

Налоговый режим Сингапура для иностранных покупателей сложен; структура владения часто влияет на итоговую стоимость сильнее, чем выбор самого объекта.

Сравнение владения через физлицо, компанию и траст
Что запускает начисление ABSD, SSD и гербового сбора
Доход от аренды и трансграничное налогообложение
Отчётность в стране резидентства и процедуры движения средств
Налоговые и временные издержки при выходе

04Знакомство с лицензированными местными организациями

Когда дело доходит до исполнения, мы помогаем найти подходящих местных специалистов; договорные отношения устанавливаются напрямую между вами и ними.

Агентства недвижимости, зарегистрированные в CEA
Практикующие сингапурские юристы (право собственности и оформление сделок)
Бухгалтеры и налоговые консультанты
Операторы управления недвижимостью и арендой
YUDA не участвует в сделке и не получает комиссии со сделки

Примечание: перечисленные выше услуги носят консультационный характер — исследование рынка, проверка документов и структурирование — и не включают посредничество, продвижение или содействие в продаже либо покупке недвижимости. YUDA Consulting (Yuda International Asset Consulting Co., Ltd.) не является лицензированным агентством недвижимости и не относится к предприятиям по консультированию в сфере инвестиций в ценные бумаги; ничто здесь не является инвестиционной рекомендацией, гарантией доходности или офертой.

Четыре пункта, которые иностранные покупатели чаще всего не учитывают в расчёте

Никакой торг по цене не компенсирует ошибку в структуре сделки

Все четыре пункта ниже регулируются в Сингапуре прямыми нормами, но редко попадают в презентацию агента. Фактические ставки и пороги определяются действующими публикациями IRAS, URA и MAS и могут меняться вслед за политикой.

Дополнительная гербовая пошлина покупателя (ABSD)Ставка для иностранных покупателей жилья намного выше, чем для граждан, и обязанность возникает в момент подписания договора. Это крупнейшая статья в общей стоимости приобретения, и она должна входить в расчёт ещё до подачи предложения о покупке.

Гербовая пошлина продавца (SSD)Продажа до истечения предписанного срока владения облагается гербовой пошлиной продавца. Это задаёт ваш минимальный горизонт владения и определяет, возможен ли вообще краткосрочный вход и выход.

Финансирование и потолок TDSRКоэффициент общей долговой нагрузки (TDSR) ограничивает ежемесячные платежи долей от дохода, а лимиты LTV и ставки для иностранных покупателей отличаются. Реально доступная сумма займа часто оказывается ниже ожидаемой.

Реальная стоимость владения и сдачи в арендуЭксплуатационные сборы, налог на недвижимость, ремонт, комиссии агента за продление и простой — всё это съедает заявленную арендную плату. Валовая доходность, то есть годовая аренда, делённая на цену, после вычета этих статей обычно выглядит совсем иначе.

Данные и методика

Каждый вывод должен восходить к публичному документу

Мы используем только проверяемые общедоступные данные. Если данных недостаточно для вывода, мы пишем «определить невозможно», а не публикуем цифру, которая лишь выглядит точной.

Сделки с частным жильём по данным URA

Построчные записи о сделках, публикуемые Управлением городской перепланировки. Используются для диапазонов цен, подбора аналогов и оценки ликвидности вторичного рынка.

Публичные данные по аренде и предложению

Зарегистрированные договоры аренды и объекты в стройке или к сдаче. Используются для диапазонов арендных ставок и оценки будущего давления предложения.

Действующие правила IRAS / MAS

Гербовые сборы, налоги на владение и правила финансирования. Используются для моделирования полной стоимости и издержек выхода с указанием даты обращения.

По классификации рыночной доказательной базы G8.AIСингапур относится к рынкам уровня A — здесь есть масштабные, структурированные и проверяемые построчные данные о сделках, поэтому возможна полностью откалиброванная оценка. О инструменте проверки G8.AI и его критериях классификации →

Следующий шаг

Сначала сформулируйте вопрос, и только потом решайте, действовать ли

Если вы оцениваете вложение в жилую недвижимость в Сингапуре или у вас уже есть презентация проекта и вы хотите независимую проверку, начните с консультации. Сначала мы уточним вашу цель и сроки, затем обозначим, что можем исследовать и проверить мы, а что должны выполнить лицензированные организации на месте.

Записаться на консультацию Смотреть исследование по Дубаю и Бали

Примечание: эта страница описывает услуги по исследованию рынка и консультированию. Содержание носит справочный характер и не является инвестиционной рекомендацией, гарантией доходности, офертой либо предложением. Приведённые правила и цифры — общедоступная информация на определённый момент времени, она могла измениться; фактические ставки, пороги и требования определяются действующими публикациями органов власти Сингапура. Читатель сам отвечает за свои решения и при необходимости должен обратиться к квалифицированным специалистам.